Da The Service Course åpnet dørene på Tøyen i Kjølberggata 21 i november i 2019, skulle det være kort tid før cafékonseptet La Fabrica åpnet vegg i vegg.
Men 13 måneder etter åpningen er ingenting skjedd, og Henrik Orre som skulle drive caféen, er allerede i gang med et nytt konsept. Cafélokalet står fortsatt brakk.
Orre skal nå drive Vélochef Clubhouse, og selv om han fortsatt er deleier i The Service Course, er han helt uaktuell som kandidat til å drive La Fabrica-caféen.
– Vi hadde aldri valgt dette lokalet om vi ikke hadde fått noen hint om hva prisen skulle være. Vi kom inn her høsten 2018, og baserte driften vår på priser vi fikk i mars 2019. Butikken skulle åpne i juni og caféen i august, sier daglig leder på The Service Course, Jonas Strømberg.
Han fortviler over det som er stridens kjerne, utleieprisen på cafélokalet.
I lokalene på Tøyen står The Service Course i dag alene, uten caféen ved sin side. Dette er langt fra de opprinnelige planene, og det avviker også fra forretningskonseptet The Service Course har i Spania, Italia og England. Der er det både butikk og café, som begge drar synergieffekter av hverandre.
– Alt var tegnet, bestilt og klart, og vi var klare for å sette i gang byggingen slik at vi åpnet til Liége-Bastogne-Liége i slutten av mars, sier Strømberg.
FIKK ALDRI ÅPNE: En uventet husleieøkning gjorde at cafékonseptet La Fabrica aldri kom til Norge. Her fra caféen i Girona. Foto: La Fabrica.
Hele gården som huser TSC har vært under lang tids oppussing. Lokalene, kalt Factory Tøyen, er eid av RGN Property.
Prosjektet ble stadig utsatt, og det var godkjenning av byggtegninger over café-lokalene som tok tik. De måtte gjennom flere byggtekniske runder med offentlige etater, som stilte høye krav til sikkerhet og tilrettelegging for serveringslokalet.
The Service Course åpnet til slutt butikken i november i fjor, og måtte vente med caféen.
Da kom sjokkbeskjeden om at leieprisen på cafélokalet nesten ble doblet.
– Vi hadde en muntlig avtale om prisen på lokalet. Vi jobbet for å få en felleskontrakt på The Service Course og La Fabrica. Men vi måtte etterhvert åpne butikken fordi det tok så lang tid å få det andre lokalet ferdig, og da fikk vi en todelt kontrakt der vi ikke fikk La Fabrica-kontrakten til samme pris. I mellomtiden har vel gårdeier regnet på det, og den muntlige avtalen ville hun ikke holde. Det er sikkert noe vi kunne gjort rettslig, men det er vanskelig det også, sier han.
– Hvor stor var prisøkningen?
– Den var på mer enn 40 prosent. Vi prøvde å finne en løsning med både trappetrinnsmodeller og prosenter av omsetningen. Vi var veldig på tilbudssiden, og våre engelske investorer var her og forhandlet. Men det var helt umulig å bli enig med utleier, og til slutt måtte de innse at dette ikke gikk. Det var utfordrende med gårdeieren, sier Strømberg.
Med det sto The Service Course igjen som foreløpig eneste leietaker på bakkeplan i Kjølberggata 21, uten caféen La Fabrica.
FORTSATT DRIFT: The Service Course skulle i utgangspunktet hente synergier fra La Fabrica. Nå står butikken på egne ben.
– Vi strakk oss langt for å få til en løsning
Det er Amalie V. Kristoffersen i RGN Property som er ansvarlig for leiekontrakten med The Service Course, og det som skulle vært La Fabrica.
Hun er ikke enig i Strømbergs påstand om prisavtale.
– Det var aldri en muntlig avtale om leienivået på caféen, og det ble kommunisert skriftlig i flere eposter at leiepris i caféen ikke kunne fastsettes før vi hadde priset arbeidene og visste omfanget av vår egen investering i lokalene. Strømberg vil nok hevde at de skulle få samme pris på café som i butikk, men dette er altså ikke tilfelle, og e-postkorrespondanse understøtter dette, sier hun.
Eposter som er vist til landevei.no utelukker ikke at det kan ha vært en muntlig dialog om utleieprisen, men den sier heller ikke noe om forventet utleiepris på lokalene. Når husleieprisene på La Fabrica omtales i epostene, heter det at utleieprisen vil være «slightly above The Service Course».
UTLEIER: Amalie Kristoffersen, RGN Property. Foto: Privat.
– Strømberg mener kvadratmeterprisen de etterhvert fikk tilbud om er langt høyere enn «slightly above». Er en arealpris som er 40 prosent høyere «marginal»?
– Jeg har også sagt til Jonas at dette var en uskarp formulering av meg, og at jeg burde være mer eksplisitt på at jeg vet ikke vet hva prisen kommer til å bli. Men vi har hatt et stort behov for en leietager, og for meg var det overraskende at de ikke ville bli det. Vi strakk oss langt for å få til en løsning.
– The Service Course var leietager før butikken åpnet og caféen skulle åpne. Hvorfor var det så vanskelig å gi en samlet pris på café og butikk?
– Jeg var hele veien klar på at jeg ikke ville gi dem en pris på cafélokalene før jeg hadde fått de nødvendige arbeidene priset, slik at jeg hadde klarhet i hvor stor investering det ville kreve fra vår side, og det ikke skulle bli et leieforhold som vi taper penger på. Årsaken til at det er høyere husleie i cafélokalene enn i butikklokalene, er at det er høyere og strengere krav på alt fra ventilasjon til personalefasiliteter. Dette fører til høyere investeringskostnader, som vi hele tiden varslet at ville gi en høyere leiekostnad, sier hun.
Situasjonen ble etterhvert så fastlåst at forhandlingene om leiepriser ble overtatt av det internasjonale investeringsselskapet som eier The Service Course i Oslo, The Service Course Ltd.
Men heller ikke disse greide å bli enige med RGN Property om en pris.
– Vi var innstilte på å få dem inn, og underveis i den nokså lange prosessen gikk vi også betydelig ned på husleiekravene. Vi var nede på en kvadratmeterpris lavere enn The Service Course, med en omsetningsprosent i tillegg. Vi var ved minst en anledning så godt som enige, uten at jeg husker hva som var årsaken til at det ikke gikk gjennom, sier hun.
I BUTIKKEN: Det blir ingen kaffeservering på Tøyen. Det som serveres får du i butikken. Foto: Henrik Alpers.
Fortsetter uten caféen
The Service Course fortsetter virksomheten på Tøyen, uten caféen La Fabrica.
– Akkurat nå kan du si vi var litt glade for at det skjedde, for caféen hadde blitt vanskelig å drive. Med flere ansatte og 200 kvadratmeter å leie hadde vi hatt store problemer, sier Strømberg.
Selv om det ikke ble noe av La Fabrica i denne omgang, har ikke Strømberg gitt opp helt.
– Prosjektet er ikke dødt, men det står på vent. Det er ingenting som tilsier at vi ikke skal kunne gjøre det, om vi ser at alt løsner og det igjen kan åpnes, har vi tid til å bygge et sted, sier han.
Sykkelbransjen har i likhet med resten av sportsbransjen gått bra i 2020, tross det som har vært et vanskelig år for mange.
Selv om prisene på produktene butikken selger er i øvre prisleie, har ikke stigende arbeidsledighet og valutakurser skremt vekk kundene, skal vi tro Strømberg.
– Det har gått overraskende bra. Vi var veldig bekymret da korona kom, men salget har vært over all forventning på customsykler. Folk synes det er spennende. Med dollar-, og eurooppgang er prisene vi tilbyr på customsykler konkurransedyktige med de store produsentenes egne priser, sier han.
